Ratgeber
Im eigenen Haus ist der Treppenlift eine Frage von Treppe und Geld. Im Mehrfamilienhaus kommt eine dritte Ebene dazu: Das Treppenhaus gehört Ihnen nicht allein. Dieser Ratgeber erklärt, welchen Anspruch Mieter nach § 554 BGB und Eigentümer nach § 20 WEG wirklich haben, was der Bundesgerichtshof im Februar 2024 dazu entschieden hat – und an welchem Punkt Projekte tatsächlich scheitern. Es ist fast nie der Nachbar.
Im Einfamilienhaus ist die Sache übersichtlich: Sie entscheiden, wir messen auf, der Lift wird eingebaut. Im Mehrfamilienhaus gehört die Treppe entweder dem Vermieter oder – bei einer Eigentumswohnung – der Gemeinschaft aller Eigentümer. Sie brauchen also eine Erlaubnis, bevor überhaupt jemand bohrt. Und über beidem liegt eine dritte Ebene, die weder Vermieter noch Nachbarn beeinflussen können: das Bauordnungsrecht mit seinen Vorgaben zum Rettungsweg.
Die gute Nachricht vorweg: Die Rechtslage hat sich deutlich zugunsten der Betroffenen verschoben. Seit dem 1. Dezember 2020 gelten das reformierte Mietrecht und das neue Wohnungseigentumsrecht, und im Februar 2024 hat der Bundesgerichtshof zwei Urteile gesprochen, die den Anspruch weiter gestärkt haben. Wer heute eine pauschale Ablehnung hört, bekommt oft eine Auskunft auf dem Stand von vor 2020.
Der zentrale Satz steht in § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Drei Details daran lohnt es sich genau zu lesen.
Erstens ist das ein Anspruch auf Erlaubnis, nicht auf Einbau. Der Vermieter muss den Treppenlift dulden, aber er muss ihn weder bezahlen noch beauftragen. Planung, Kosten, Wartung und späterer Rückbau liegen bei Ihnen.
Zweitens knüpft das Gesetz an den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen an – nicht an einen Pflegegrad und nicht an einen Schwerbehindertenausweis. Ein Pflegegrad ist für den Zuschuss der Pflegekasse wichtig, für die Erlaubnis des Vermieters ist er keine Voraussetzung.
Drittens muss nicht der Mieter selbst betroffen sein. Auch wenn ein im Haushalt lebender Angehöriger auf den Lift angewiesen ist, greift der Anspruch. Für pflegende Angehörige, die Eltern zu sich holen, ist das der entscheidende Punkt – mehr dazu in unserem Ratgeber Treppenlift für Angehörige.
In fast jedem Text zum Thema steht, der Vermieter dürfe eine Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen. Im Gesetz steht das so nicht. § 554 Absatz 1 Satz 3 BGB lautet, dass sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten kann. Das ist eine Möglichkeit des Mieters, kein einseitiges Forderungsrecht des Vermieters.
Praktisch läuft es häufig auf dasselbe Ergebnis hinaus, aber der Unterschied zählt. Ein Vermieter, der ohne Sicherheit auf dem Rückbaurisiko sitzen bliebe, wird in der Interessenabwägung eher Gehör finden. Wer die Sicherheit von sich aus anbietet, nimmt ihm damit das stärkste Ablehnungsargument aus der Hand. Sobald aber über die Höhe gestritten wird, ist der Unterschied handfest: Verlangt werden kann nur, was für Demontage und Entsorgung realistisch anfällt – nicht eine zweite Mietkaution.
§ 554 verweist zusätzlich auf § 551 Absatz 3 BGB. Das bedeutet: Das Geld muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst werden, genau wie eine Mietkaution. Es verschwindet nicht auf dessen Konto.
Die Grenze steht in Satz 2 derselben Vorschrift: Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Das ist eine Abwägung im Einzelfall, und in der Praxis tragen vor allem drei Gründe.
Was in aller Regel nicht trägt: optische Bedenken, Sorge um den Wiederverkaufswert, allgemeines Unbehagen der übrigen Mieter oder der Hinweis, so etwas sei im Mietvertrag nicht vorgesehen.
§ 554 Absatz 2 BGB ist in einem Satz erledigt: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Ohne Ausnahme, auch in Altverträgen. Steht in Ihrem Mietvertrag, dass bauliche Veränderungen generell ausgeschlossen sind, gilt diese Klausel für den barrierereduzierenden Umbau schlicht nicht.
Trotzdem ein praktischer Rat: Fangen Sie das Gespräch nicht mit dem Paragrafen an. In den meisten Fällen genügt ein sachliches Schreiben – geplante Schienenführung als Skizze, Angebot der Sicherheitsleistung, Zusage des vollständigen Rückbaus auf eigene Kosten. Der Rechtsweg steht Ihnen offen, aber er dauert Monate. Den Lift brauchen Sie jetzt.
Für Wohnungseigentümer gilt seit dem 1. Dezember 2020 § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Kern in zwei Sätzen: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.
Zwei Sätze, zwei getrennte Botschaften – und genau daran scheitern viele Eigentümerversammlungen. Das Ob ist ein Anspruch, über den nicht abgestimmt wird. Beschlossen wird das Wie: Standort, Schienenführung, Ausführung, Farbe. Die Versammlung entscheidet also nicht mehr darüber, ob Sie einen Treppenlift bekommen, sondern wie er aussieht.
Die Grenze zieht § 20 Absatz 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch verlangt werden. Wie hoch diese Hürde tatsächlich liegt, hat der Bundesgerichtshof 2024 geklärt.
Am 9. Februar 2024 hat der V. Zivilsenat zwei Verfahren entschieden: V ZR 244/22 (Außenaufzug an einer denkmalgeschützten Jugendstil-Wohnanlage in München) und V ZR 33/23 (65 Zentimeter erhöhte Terrasse mit Zufahrtsrampe). Beide Fälle betrafen größere Eingriffe als ein Treppenlift – und genau deshalb sind sie hier so nützlich. Vier Punkte daraus:
Wenn schon ein außen angebauter Personenaufzug an einem denkmalgeschützten Jugendstilhaus diese Hürde nimmt, ist ein Treppenlift im vorhandenen Treppenhaus rechtlich der erkennbar kleinere Eingriff. Er verändert die Fassade nicht, er verschattet nichts und er lässt sich rückstandsärmer entfernen als ein Aufzugsschacht.
Ehrlich dazugesagt, weil es gern verkürzt wird: Der BGH hat über Wohnungseigentumsrecht entschieden, nicht über Denkmalschutz. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, ist die Genehmigung der Denkmalbehörde eine eigene Ebene mit eigener Zuständigkeit. Ein positiver WEG-Beschluss ersetzt sie nicht.
§ 21 Absatz 1 WEG regelt beides in zwei Sätzen: Die Kosten trägt der Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie verlangt hat. Und: Nur ihm gebühren die Nutzungen.
Sie zahlen allein – und Sie fahren allein. Der zweite Teil überrascht regelmäßig. Der Nachbar aus dem zweiten Stock darf den Lift nicht einfach mitbenutzen, nur weil die Schiene im gemeinschaftlichen Treppenhaus hängt.
Es gibt aber einen geregelten Weg dorthin. Nach § 21 Absatz 4 WEG kann ein Eigentümer, der nicht nutzungsberechtigt ist, verlangen, dass ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Praktisch heißt das: Beteiligung an Anschaffung, Wartung und Strom. Wenn im Haus absehbar mehrere Parteien den Lift brauchen werden, lohnt es sich sehr, das gleich zu Beginn schriftlich zu regeln, statt später über Anteile zu verhandeln.
Die Alternative ist der umgekehrte Weg: Die Gemeinschaft beschließt den Lift als eigene Maßnahme. Dann greift die Kostenverteilung nach § 21 Absatz 2 WEG, und alle tragen anteilig. Das ist selten – aber in Häusern mit alternder Eigentümerschaft ist es kein aussichtsloser Vorschlag, und für die Gemeinschaft ist es die günstigere Variante pro Kopf.
Der Weg, der in der Praxis funktioniert, hat vier Schritte.
Und eine ehrliche Einordnung: Auch mit einem Anspruch im Rücken ist ein Prozess gegen die eigene Hausgemeinschaft nichts, was man leichtfertig beginnt. Man wohnt danach weiter zusammen. Der weitaus häufigere Verlauf ist der, bei dem ein Monteur zum Ortstermin kommt, die verbleibende Breite misst und die Bedenken damit gegenstandslos werden, bevor jemand einen Anwalt anruft.
Wenn ein Treppenliftprojekt im Mehrfamilienhaus scheitert, dann fast immer an dieser Stelle – und nicht am Nachbarn. Das Treppenhaus ist in aller Regel der erste Rettungsweg des Gebäudes. Es muss auch dann begehbar bleiben, wenn Rauch im Haus steht und die Feuerwehr eine Trage hinauftragen muss.
Für notwendige Treppen schreiben die Landesbauordnungen eine Mindestbreite vor; die technische Grundlage dafür ist die DIN 18065. Die üblichen Werte: mindestens 80 Zentimeter nutzbare Laufbreite in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, mindestens 100 Zentimeter in allen anderen. Ein Mehrfamilienhaus fällt damit regelmäßig in die 100-Zentimeter-Kategorie.
Eine Treppenliftschiene mit hochgeklapptem Sitz beansprucht davon je nach Bauart und Montageart etwa 20 bis 35 Zentimeter. Bei einem 100 Zentimeter breiten Treppenhaus bleiben rechnerisch also rund 65 bis 80 Zentimeter übrig. Oft genug. Manchmal nicht.
An dieser Stelle ist Ehrlichkeit nützlicher als eine schöne Zahl: Einen bundesweit einheitlichen gesetzlichen Wert für die verbleibende Restlaufbreite mit montiertem Treppenlift gibt es nicht. Die DIN 18065 regelt Treppen, nicht Treppenlifte. Bauordnungsrecht ist Ländersache, und die Beurteilung des Einzelfalls liegt bei der örtlichen Bauaufsicht beziehungsweise der Brandschutzdienststelle.
In der Beratungspraxis kursiert der Richtwert von rund 60 Zentimetern verbleibender Restbreite. Als Orientierung ist er brauchbar, und wir nennen ihn hier, damit Sie mit einem Zollstock vorab einschätzen können, ob Ihr Vorhaben überhaupt realistisch ist. Ein Gesetz ist er nicht, und eine Auskunft ersetzt er auch nicht. Verbindlich ist ausschließlich, was Ihnen die Bauaufsicht Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises mitteilt – und zwar schriftlich. Eine mündliche Zusage am Telefon hilft weder gegenüber der Eigentümergemeinschaft noch gegenüber einem Vermieter, der später anderer Meinung ist.
Zwei Anforderungen tauchen praktisch überall auf: Der Lift muss außerhalb der Nutzung in einer Parkposition stehen, die den Treppenlauf nicht verstellt – üblicherweise am oberen oder unteren Ende, seitlich abgeschwenkt. Und er muss sich bei Stromausfall von Hand aus dem Weg schieben lassen.
Ein Sonderfall, der oft übersehen wird: Die Vorgaben gelten für notwendige Treppen. Führt eine zweite, baurechtlich nicht notwendige Treppe zum selben Geschoss, kann die Beurteilung anders ausfallen. In Altbauten mit zusätzlicher Nebentreppe lohnt sich diese Nachfrage – sie hat schon Projekte gerettet, die auf den ersten Blick aussichtslos wirkten.
Wand oder Geländer? Beides ist möglich. Im Mehrfamilienhaus ist das Geländer häufig der bessere Ort, weil die Schiene dann an der Seite sitzt, an der die Stufen ohnehin breiter sind, und die Wandseite frei bleibt. Bei gewendelten Treppen mit offenem Treppenauge führt die Schiene innen um die Wendelung – dort ist die Stufe am schmalsten und der Platz am knappsten. Was das für die Planung bedeutet, steht ausführlich in unseren Ratgebern zu kurvigen Treppen und zum Treppenlift für schmale Treppen.
Geht es um einen Rollstuhl, führt kein Weg am Platzbedarf vorbei: Ein Plattformlift steht hochgeklappt zwar schmal an der Wand, im Betrieb beansprucht er aber die volle Stufenbreite. In vielen Mehrfamilienhaus-Treppenhäusern ist das der Punkt, an dem die Bauaufsicht Nein sagt – und an dem sich die Frage stellt, ob eine Wohnung im Erdgeschoss die ehrlichere Lösung ist. Welche Bauart zu welcher Situation passt, vergleichen wir in Sitzlift oder Plattformlift.
Ein eigenes Thema sind die Stufen vor der Haustür. Dafür ist selten ein Treppenlift die Lösung, sondern eine Rollstuhlrampe oder ein Hublift. Beides braucht Platz im Außenbereich und damit wieder die Zustimmung von Vermieter oder Gemeinschaft – aber die Brandschutzfrage stellt sich dort nicht in derselben Schärfe. Zu Anlagen im Freien haben wir einen eigenen Ratgeber zum Außen-Treppenlift.
Wenn die großen Fragen geklärt sind, entscheiden meist Kleinigkeiten darüber, ob das Verhältnis im Haus danach noch stimmt. Vier davon sollten schriftlich geregelt sein.
Der Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen nach § 40 Absatz 4 SGB XI ist nicht an Eigentum gebunden. Wer einen Pflegegrad hat und den Lift benötigt, kann ihn auch in der Mietwohnung beantragen: bis zu 4.180 Euro pro pflegebedürftiger Person. Leben mehrere anspruchsberechtigte Personen im Haushalt, können die Beträge zusammengelegt werden – maximal für vier Personen.
Gerade im Mehrfamilienhaus wird das regelmäßig missverstanden, deshalb der Punkt ausdrücklich: Die Zusammenlegung setzt voraus, dass die anspruchsberechtigten Personen zusammenleben und dieselbe Maßnahme nutzen. Zwei pflegebedürftige Nachbarn in verschiedenen Wohnungen desselben Hauses sind zwei Haushalte. Ihre Beträge werden nicht einfach addiert, auch wenn beide dieselbe Treppe benutzen. Ob sich für einen gemeinsam genutzten Lift im Einzelfall etwas anderes ergibt, entscheidet die Pflegekasse – lassen Sie sich das vor der Beauftragung schriftlich geben, nicht danach.
Zwei praktische Punkte, die immer wieder Geld kosten: Stellen Sie den Antrag vor dem Einbau. Und legen Sie die Erlaubnis des Vermieters beziehungsweise den Beschluss der Eigentümergemeinschaft gleich bei – manche Kassen fragen ausdrücklich danach, bevor sie eine Zusage erteilen. Wie der Antrag im Detail läuft, steht in unserem Ratgeber Zuschuss richtig beantragen, die Voraussetzungen im Überblick auf der Seite Zuschuss der Pflegekasse.
Was der Zuschuss nicht deckt, lässt sich unter Umständen steuerlich geltend machen – die beiden Wege über § 33 und § 35a EStG erklären wir im Ratgeber Treppenlift von der Steuer absetzen. Womit Sie insgesamt rechnen müssen, steht auf Treppenlift Kosten und detailliert in den Kostenfaktoren.
Beim Auszug oder beim Verkauf der Wohnung muss der Lift in aller Regel wieder heraus. Für Mieter folgt das aus der Pflicht, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben; in der Eigentümergemeinschaft trifft die Rückbaupflicht denjenigen, dem die Maßnahme gestattet wurde.
Die Demontage kostet je nach Anlage und Zugänglichkeit ungefähr 250 bis 600 Euro – Orientierungswerte, keine Zusage. Sichtbar bleiben Bohrlöcher an Stufenwangen oder Wand, in der Regel sechs bis zwanzig Stück, dazu Farbunterschiede an den Stellen, an denen die Schiene lag, und die verlegte Zuleitung. Maler- und Putzarbeiten sind in den Demontagekosten nicht enthalten. Wer beim Einzug in die Wohnung eine Rückbauvereinbarung unterschreibt, sollte darauf achten, ob sie auch die Wiederherstellung der Oberflächen verlangt – das ist ein spürbarer Unterschied.
Ein Punkt, den wir offen ansprechen: Manchmal möchte der Vermieter oder die Gemeinschaft den Lift beim Auszug übernehmen. Das ist möglich, aber freiwillig, und es gibt keinen Anspruch darauf. Was ein gebrauchtes Gerät realistisch noch wert ist und warum der Wert in der Schiene und nicht im Sitz steckt, steht in unserem Ratgeber Treppenlift verkaufen. Bei Kurvenschienen, die für genau dieses eine Treppenhaus gebogen wurden, ist die ehrliche Antwort meist: fast nichts.
Es gibt Fälle, in denen wir vom Einbau abraten, obwohl daraus kein Auftrag für uns entsteht. Vier davon begegnen uns immer wieder.
Wir messen auf, planen die Schienenführung und liefern eine bemaßte Skizze samt Angebot – ein Papier, mit dem Sie beim Vermieter, in der Eigentümerversammlung oder bei der Bauaufsicht arbeiten können. Wir bauen ein, wir warten, und wir bauen am Ende auch wieder zurück. Wie der Ablauf bei uns aussieht, steht auf der Seite Ablauf; welche Geräte infrage kommen, auf Sitzlifte und Plattformlifte.
Was wir nicht sind: eine Rechtsberatung. Wir können sagen, was technisch geht und wie viel Breite am Ende übrig bleibt. Ob Ihr Anspruch im konkreten Fall durchsetzbar ist, beurteilen ein Anwalt für Miet- oder Wohnungseigentumsrecht, ein Mieterverein oder ein Eigentümerverband. Und ob der Rettungsweg gewahrt bleibt, beantwortet verbindlich allein die Bauaufsicht.
Regionale Besonderheiten spielen dabei durchaus eine Rolle – Städte mit hohem Altbau- und Mietanteil haben andere Treppenhäuser und andere Ansprechstellen als Neubaugebiete. Wie sich das konkret auswirkt, beschreiben wir auf unseren Seiten zu Nürnberg, München und Frankfurt. Einen Überblick über barrierefreies Wohnen jenseits der Treppe gibt der Ratgeber Barrierefrei wohnen.
Wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen: mit dem Aufmaß. Es kostet Sie nichts und macht aus einer Diskussion eine Rechenaufgabe. Rufen Sie uns an unter 0911 13081135 oder schildern Sie uns Ihre Treppe über das Formular weiter unten.
Beantworten Sie wenige Fragen – wir prüfen Ihre Situation und melden uns persönlich mit einer ersten Einschätzung.
Wir prüfen Ihre Situation persönlich und melden uns mit einer ehrlichen ersten Einschätzung.